Vermietungsverlust bei baufälliger Immobilie

Ein Verlust aus der beabsichtigten Vermietung einer Immobilie wird steuerlich nicht anerkannt, wenn die Immobilie aufgrund ihres baulichen Zustands nicht vermietbar ist. Dies gilt auch dann, wenn der Steuerpflichtige nur Miteigentümer ist und eine Sanierung gegenüber den anderen Miteigentümern rechtlich nicht durchsetzen kann.

Hintergrund: Während des Leerstands einer Immobilie kann der Eigentümer die Aufwendungen für die Immobilie als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen, wenn er die Immobilie vermieten will und die Vermietungsabsicht nicht aufgegeben hat.

Streitfall: Der Kläger erwarb 1993 eine Eigentumswohnung in einer baufälligen Wohnanlage. Die Wohnung stand seit 1999 durchgängig leer. Eine geplante Instandsetzung der Wohnungsanlage scheiterte, weil nicht alle Miteigentümer die Sonderumlage zahlten und weil die Hausverwaltung die eingezahlten Sonderumlagen veruntreute. Der vom Kläger beauftragte Makler teilte dem Kläger im Jahr 2012 mit, dass eine Vermietung angesichts der unvollständigen Sanierung nicht möglich sei. Eine Sanierung scheiterte mittlerweile daran, dass die meisten Miteigentümer nicht mehr erreichbar oder unbekannt verzogen waren. Der Kläger machte seine Aufwendungen im Zeitraum 2006 bis 2010 als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung geltend, insgesamt ca. 35.000 €. Das Finanzamt erkannte die Werbungskosten nicht an.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) verneinte die Einkünfteerzielungsabsicht des Klägers und wies die Klage ab:

  • Die Einkünfteerzielungsabsicht scheiterte daran, dass sich die Immobilie in einem nicht mehr vermietbaren Zustand befand. Ohne den Abschluss der Sanierung, insbesondere ohne den Einbau einer Heizungsanlage und TV-Anschlüssen, war eine Vermietung nicht herbeizuführen. Dieser Zustand bestand nicht nur vorübergehend, sondern bereits seit 1999 und war im Zeitpunkt des Klageverfahrens im Jahr 2016, d. h. nach 17 Jahren, immer noch nicht beendet.
  • Zwar hat der Kläger eine Sanierung der Wohnanlage angestrebt. Ohne die Mitwirkung der übrigen Miteigentümer war ihm eine Sanierung aber nicht möglich. Diese mussten der Sanierung zustimmen und sich finanziell beteiligen. Die Einschaltung des Maklers war angesichts der unvollständigen Sanierung nicht geeignet, eine Vermietung herbeizuführen, und sollte lediglich die Prüfung ermöglichen, ob es für das Objekt überhaupt Mietinteressenten gab.

Hinweise: Im Ergebnis waren die Vermietungsbemühungen des Klägers nicht ernsthaft. Die Verluste sind damit nicht absetzbar. Der BFH verlangt bei sanierungsbedürftigen Immobilien eine Sanierung des Gebäudes, um eine Vermietung zu ermöglichen, oder eine Reduzierung der Miete oder sonstige Zugeständnisse an Mietinteressenten, um eine Vermietung herbeizuführen. Bei einer baufälligen Immobilie, die nicht einmal eine Heizung hat, wird jedoch nur eine Sanierung helfen.

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist daran zu denken, dass die Sanierung eine Mehrheit der Wohnungseigentümer und eine finanzielle Beteiligung aller Miteigentümer in Gestalt von Sonderumlagen voraussetzt. Ist eine Stimmenmehrheit oder eine finanzielle Beteiligung nicht zu erwarten, droht die Versagung der steuerlichen Anerkennung der Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung.