Spekulationsgewinn beim Grundstücksverkauf

Ein Gewinn aus der Veräußerung eines privaten Grundstücks innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ist auch dann steuerpflichtig, wenn der Verkaufsvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung steht und die Bedingung erst nach Ablauf der Spekulationsfrist eintritt.
Hintergrund: Der Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften ist steuerpflichtig, wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt. Diese beträgt grundsätzlich zwei Jahre, bei Grundstücken zehn Jahre zwischen An- und Verkauf.
Streitfall: Der Kläger kaufte im März 1998 ein Grundstück, das ursprünglich der Bahn gehörte und das er privat nutzte. Mit Kaufvertrag vom 30. 1. 2008 – also innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist – verkaufte er das Grundstück mit Gewinn. Der Kaufvertrag stand unter der Bedingung, dass die Deutsche Bahn das Grundstück entwidmet; hierzu kam es erst am 10. 12. 2008, also nach Ablauf der Spekulationsfrist. Das Finanzamt nahm einen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn an.
Entscheidung: Dem folgte der Bundesfinanzhof (BFH):

  • Für die Berechnung der Spekulationsfrist kommt es grundsätzlich auf den Abschluss des Kaufvertrags an.
  • Dies gilt auch bei einem unter einer Bedingung stehenden Vertrag. Denn die Vertragspartner haben sich bereits mit dem Vertragsabschluss gebunden und können sich vom Vertrag nicht mehr einseitig lösen. Die Bedingung tritt anschließend von selbst ein, ohne dass die Vertragspartner deren Eintritt verhindern könnten.

Hinweise: Verkäufer sollten darauf achten, den Kaufvertrag erst nach Ablauf der Spekulationsfrist abzuschließen. Durch Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung kann die Spekulationsfrist nicht umgangen werden. Eine Ausnahme gilt allerdings dann, wenn der Vertrag durch einen vollmachtlosen Vertreter abgeschlossen wird. Hier kann der Vertretene die Genehmigung, die für die Wirksamkeit des Kaufvertrags erforderlich ist, jederzeit ablehnen, so dass noch keine bindenden Vertragserklärungen vorliegen. Entscheidend ist dann der Zeitpunkt der Genehmigung.