Schönheitsreparaturen als anschaffungsnahe Aufwendungen

Zu den anschaffungsnahen Aufwendungen bei einem Immobilienkauf gehören auch Schönheitsreparaturen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie stehen. Sie sind daher nur im Wege der jährlichen Abschreibung absetzbar, wenn sie zusammen mit den weiteren Instandsetzungs- und Modernisierungskosten netto mehr als 15 % des auf das Gebäude entfallenden Kaufpreises ausmachen und innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienerwerb entstanden sind.

Hintergrund: Nach dem Gesetz zählen zu den Anschaffungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer höher als 15 % des auf das Gebäude entfallenden Kaufpreises sind. Zahlt ein Steuerpflichtiger also z.B. 100.000 € für ein Gebäude und führt er innerhalb von drei Jahren Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von 20.000 € netto durch, erhöhen die 20.000 € die Bemessungsgrundlage für die jährliche Abschreibung, so dass der Steuerpflichtige jährlich 2.400 € (2 % von 120.000 €) abschreiben kann. Er kann die 20.000 € also nicht sofort im Jahr ihrer Zahlung absetzen.

Sachverhalt: Der Bundesfinanzhof (BFH) musste in drei Fällen entscheiden, welche Aufwendungen zu den anschaffungsnahen Aufwendungen gehören und daher nur im Wege der jährlichen Abschreibung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden können.

In allen Fällen hatten die Kläger jeweils eine vermietete Immobilie erworben und innerhalb von drei Jahren Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten durchgeführt. Die Arbeiten umfassten u. a. auch sog. Schönheitsreparaturen, wie das Streichen von Wänden und Tapezieren. Teilweise wurden aber auch Baumaßnahmen durchgeführt, die ohnehin zu nachträglichen Anschaffungskosten geführt hätten, wie z. B. der Austausch von Fenstern. Da die gesamten Kosten (netto) in allen drei Fällen höher waren als 15 % des Kaufpreises für das Gebäude, ging das Finanzamt von nachträglichen Anschaffungskosten aus und berücksichtigte die Kosten für die Baumaßnahmen nur in Höhe der jährlichen Abschreibung von 2 %. Die Kläger wollten hingegen die Kosten für die Schönheitsreparaturen in voller Höhe sofort absetzen.

Entscheidung: Der BFH gab in den drei Fällen im Grundsatz dem Finanzamt Recht und bezog die Kosten für die Schönheitsreparaturen in die anschaffungsnahen Aufwendungen ein:

  • Zu den nachträglichen Anschaffungskosten gehören sämtliche Baukosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie anfallen. Dies umfasst nicht nur typische Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch Schönheitsreparaturen wie z. B. das Tapezieren oder das Streichen der Wände, Decken, Türen und Heizkörper. Denn Schönheitsreparaturen dienen ebenso der Beseitigung von Mängeln und Schäden wie die im Gesetz genannten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, zu denen insbesondere Aufwendungen für die Erneuerung oder Instandsetzung von Sanitär-, Heizungs- und Elektroanlagen, von Fußbodenbelägen und der Dacheindeckung gehören.
  • Die Schönheitsreparaturen wurden ebenso wie die sonstigen Baumaßnahmen im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb durchgeführt. Insbesondere wurden sie innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb der Immobilie ausgeführt. Darüber hinaus ist ein enger räumlicher, zeitlicher und sachlicher Zusammenhang zwischen den Schönheitsreparaturen und der Instandsetzung und Modernisierung nicht erforderlich.
  • Zu den anschaffungsnahen Aufwendungen gehören „klassische“ nachträgliche Anschaffungskosten, die auch ohne die gesetzliche Regelung zu den anschaffungsnahen Aufwendungen nur im Wege der jährlichen Abschreibung zu berücksichtigen wären. Deshalb sind auch die Kosten für den Austausch der Fenster bei der Prüfung, ob die Aufwendungen höher als 15 % des Kaufpreises für das Gebäude sind, zu Ungunsten des Steuerpflichtigen zu berücksichtigen.
  • Die Prüfung, ob anschaffungsnahe Aufwendungen angefallen sind, bezieht sich auf das gesamte Gebäude, wenn es nur aus einer Einheit besteht (z. B. Einfamilienhaus) oder wenn es zwar aus mehreren Einheiten besteht, die Einheiten aber in gleicher Weise genutzt werden (z. B. Mehrfamilienhaus mit mehreren vermieteten Wohnungen). Besteht das Gebäude hingegen aus mehreren Einheiten, die in unterschiedlicher Weise genutzt werden (z. B. eine Etage wird vermietet und eine andere wird für eigene betriebliche Zwecke genutzt), ist für jede Einheit die Prüfung gesondert durchzuführen.
  • Erhält der Steuerpflichtige eine Erstattung von dritter Seite, die sich auf die Kosten für die Baumaßnahmen bezieht, so mindert die Erstattung die Aufwendungen des Steuerpflichtigen. Es ist dann nur der Saldo (Baukosten abzüglich Erstattung) für die Prüfung der Überschreitung der 15 %-Grenze zu berücksichtigen. Die Erstattung führt also nicht zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
  • Nicht zu den anschaffungsnahen Aufwendungen gehören Erhaltungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen, z. B. Kosten für Wartungsarbeiten an der Heizungs- oder Fahrstuhlanlage, für die Beseitigung von Rohrverstopfungen und -verkalkungen oder Ablesekosten. Diese Kosten sind in voller Höhe absetzbar.

Hinweis: Es handelt sich um Grundsatzentscheidungen des BFH, die deutlich machen, dass grundsätzlich alle Kosten, die nach einem Immobilienerwerb innerhalb von drei Jahren anfallen, zu anschaffungsnahen Aufwendungen führen können. Aus Vereinfachungsgründen unterbleibt eine Aufteilung der Baukosten in Schönheitsreparaturen, nachträgliche Anschaffungskosten und Instandsetzungs- und Modernisierungskosten. Erhaltungsaufwendungen sind aber dann in voller Höhe absetzbar, wenn sie entweder nach Ablauf von drei Jahren durchgeführt werden oder in keinem Zusammenhang mit den Umbau-, Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen stehen oder wenn die Grenze von 15 % nicht überschritten wird. Außerdem sind sie dann in voller Höhe absetzbar, wenn sie jährlich üblicherweise anfallen, wie z. B. die Kosten für die Wartung.