Betriebskosten: Verspätete Abrechnung

Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann nach Ablauf eines Jahres grundsätzlich keine Nachforderung für die Abrechnung über die Betriebskosten geltend machen, auch wenn die Wohnungseigentumsverwaltung verspätet abgerechnet hat. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden.

Hintergrund: Gemäß § 556 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist eine Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Streitfall: Eine Mieterin bewohnte eine Wohnung in einer Wohnungseigentumsanlage, für die sie neben der Nettomiete monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten hatte. Der Mietvertrag enthielt eine handschriftliche Ergänzung, wonach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden. Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete der Vermieter gegenüber der Mieterin erst im Dezember 2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer gefasst hatte. Die Mieterin weigerte sich, die nachgeforderten Betriebskosten zu zahlen.

Entscheidung: Der BGH entschied zugunsten der Mieterin:

  • Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen.
  • Diese Abrechnungspflicht ist nicht davon abhängig, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliegt, die regelmäßig als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter genutzt wird.
  • Andernfalls würde der Mieter einer in einer Wohnungseigentumsanlage gelegenen Wohnung gegenüber anderen Mietern benachteiligt, da er durch das zusätzliche Erfordernis eines Beschlusses der Wohnungseigentümer dem erhöhten Risiko ausgesetzt wäre, die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Jahresfrist zu erhalten.

Hinweis: Somit kann ein Vermieter einer Eigentumswohnung, wenn die Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung verspätet erstellt hat, nach Ablauf der Jahresfrist nur dann noch eine Nachforderung geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung über die Betriebskosten nicht zu vertreten hat, was er konkret darlegen muss.