Beseitigung mutwilliger Schäden

Ein Vermieter kann die Kosten für die Beseitigung von Schäden, die ein Mieter nach dem Kauf der Immobilie durch den Vermieter mutwillig anrichtet, sofort absetzen. Es handelt sich nicht um anschaffungsnahe Aufwendungen, die nur mit 2 % jährlich abgeschrieben werden können.

Hintergrund: Zu den Anschaffungskosten eines Gebäudes zählen neben dem Kaufpreis auch Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer höher als 15 % des auf das Gebäude entfallenden Kaufpreises sind. Die anschaffungsnahen Aufwendungen können dann nur in Höhe von 2 % jährlich abgeschrieben werden.

Sachverhalt: Die Kläger sind Eheleute, die 2007 eine vermietete Eigentumswohnung erwarben. Der auf den Gebäudeanteil entfallende Kaufpreis betrug ca. 100.000 €. Mit der Mieterin gab es in der Folgezeit Ärger, sodass die Kläger den Mietvertrag 2008 kündigten. Die Mieterin richtete daraufhin erhebliche Schäden in der Wohnung an, indem sie Fliesen und Türen beschädigte und einen Rohrbruch nicht meldete. Die Kläger ließen die Schäden nach dem Auszug der Mieterin im Jahr 2008 beseitigen und zahlten hierfür ca. 17.000 € netto (ohne Umsatzsteuer). Das Finanzamt ging von anschaffungsnahen Aufwendungen aus, da die Grenze von 15 % überschritten worden war, und berücksichtigte lediglich eine jährliche Abschreibung von 2 %.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) ließ dagegen einen vollständigen Werbungskostenabzug zu:

  • Zwar ist der Begriff der anschaffungsnahen Aufwendungen, die jährlich nur mit 2 % abgeschrieben werden können, weit auszulegen. Es werden daher grundsätzlich sämtliche Aufwendungen für Baumaßnahmen, die im Rahmen einer Instandsetzung oder Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie anfallen, zu den anschaffungsnahen Aufwendungen gerechnet, z. B. auch Schönheitsreparaturen oder Kosten zur Herstellung der Vermietbarkeit.
  • Nicht zu den anschaffungsnahen Aufwendungen zählen aber Kosten für die Beseitigung von Mängeln oder Schäden, die erst nach dem Kauf eingetreten sind und auf dem schuldhaften Verhalten eines Dritten beruhen.
  • Die Kosten für die Schadensbeseitigung waren daher in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Unbeachtlich ist, dass im Rahmen der Schadensbeseitigung auch Schönheitsreparaturen durchgeführt worden sein könnten wie z. B. das Streichen von Wänden oder das Anbringen neuer Tapeten. Denn insoweit ist die Grenze von mehr als 15 % des auf das Gebäude entfallenden Kaufpreises nicht überschritten worden.

Hinweise: Vorliegend handelt es sich um eine Ausnahme vom Begriff der anschaffungsnahen Aufwendungen. Denn die Baumaßnahmen betrafen einen Schaden, der erst nach der Anschaffung entstanden ist und mit dem Zustand des Gebäudes im Zeitpunkt des Kaufes nichts zu tun hatte.

Anders ist dies bei sog. verdeckten Mängeln. Stellt sich erst nach dem Kauf ein Mangel heraus, der schon im Zeitpunkt des Kaufs vorhanden war, gehören die Kosten für dessen Beseitigung zu den anschaffungsnahen Aufwendungen.